核心提示

　　3月28日，周五傍晚，千禧·颐河园业主李真（化名）散步时经过小区橱窗，看了一眼张贴的判决书，无奈地摇了摇头。

　　去年7月，李真和小区1700余户业主跟开发商打了一场官司，要求开发商按《江西省城市居住小区物业管理条例》为小区配置1550平方米的物业管理用房。最终，法院驳回了业主的诉求。

　　据了解，此案为江西省第一例业委会为追讨物管用房状告开发商的案件。

　　法庭上，千禧城公司辩称，公司提供的物管用房没有进入业主的公摊面积，是公司额外提供的房屋。2008年1月，法院以“相关法律法规没有就建设单位必须提供物管用房的面积作具体规定”驳回业主委员会的请求。

　　背景

　　物管人员在地下室办公

　　位于南昌市建设西路的千禧·颐河园住宅小区（以下称“千禧颐河园”），是由江西千禧城置业有限公司（以下简称“千禧城公司”）开发的高档住宅小区，现有业主2100余户。小区规划占地约260亩，建设商住楼45栋，总建筑面积约29万多平方米。

　　李真告诉记者，当初，他选择购买千禧颐河园的房子，一个重要原因是因为规划中有社区服务中心、健身中心、社区居委会等完善的配套设施。不少业主和他一样，觉得千禧颐河园的规划设计非常人性化。

　　业主陆续入住后发现，千禧颐河园的物业公司——南昌市福田物业管理有限公司（以下简称“福田物管”）却在一个地下室里办公。这令不少业主有点纳闷。

　　“因为该地下室阴暗、闭塞，几乎晒不到阳光。”3月28日下午，记者在李真的带领下来到实地看到，不少办公室都亮着灯。

　　“我们也知道长时间在地下室办公，会影响身心健康。”福田物管一位工作人员告诉记者：“可是我们是由千禧城公司聘请，物管用房也是由开发商提供。就算我们有意见，也只得将就。”

　　福田物管的保安对物管用房也颇有微词。记者在保安居住的北景苑西3号楼看到，不仅光线暗，空气不流通，而且还有些湿气。坐在门口的一位保安向记者透露，由于条件差，大多数保安选择在外居住或回家居住。

　　这位保安称，公司共有物业服务人员130多人，其中保安就有70多人。物管用房总共才300多个平方米（包括千禧颐河园大门卫室、用作该公司放置设备的中林苑9号楼半地下室），供这么多人办公、存放工具、居住等，确实有点紧张。

　　规定

　　应有1550平方米的物管用房归全体业主所有?

　　2006年1月，一位业主找到业主委员会相关负责人说，在千禧颐河园应该有物管用房，这些产权归全体业主所有。

　　“我听到这个消息后，认为这是一项利好的事情。”业委会一位工作人员告诉记者，按照《物业管理条例》规定，“建设单位应当按照规定，在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，其所有权依法属业主。”

　　而《江西省城市居住小区物业管理条例》中也明确规定：“物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，有偿提供给物业管理企业使用，收益使用由业主委员会决定。”

　　此时，又有业主传来消息称，南昌市政府有一个相关文件，对类似“小区应设置多少面积的物管用房”作出了相关规定。上述业委会工作人员随后来到南昌市房管局物业管理处，拿到了南昌市人民政府于2000年12月8日下发的《关于贯彻实施〈江西省城市居住小区物业管理条例〉的意见的通知》，其中规定：“建筑面积在2万平方米以下的居住小区，开发建设单位应提供150平方米的物业管理用房，每递增1万平方米，相应增加50平方米物业管理用房。”

　　也就是说，依照此文件规定，千禧颐河园应配置1550平方米物业管理用房。

　　按照市政府的文件，福田物管的办公场所、保安宿舍等不仅属于业主所有，而且还有1000多平方米的物管用房。

　　“这1000多平方米的物管用房可以由业主支配，全体业主可以共同分享千禧颐河园公共场所的收益。”

　　对于这一意外发现，不少业主非常兴奋，同时，他们也意识到，自己的权益受到了侵犯。

　　交涉

　　要求按规定提供物管用房遭拒

　　2006年4月，业委会的有关人员找到千禧城公司，要求千禧城公司按规定提供物管用房，希望将千禧颐河园翠雅苑1号楼一层售楼中心及一期样板房作为千禧颐河园物管用房使用。但对方的口头答复是：物管用房的面积没有分摊给业主，是额外提供给物管公司的。如业主需要，就得出钱。

　　“配备了（物管用房）却以未公摊为由不移交，千禧城公司这是在钻法律的空子。”一些业主认为千禧城公司不能以未计入公摊为由，拒绝移交物业管理用房，因为全体业主才是所有权人。

　　业委会又找到福田物管要求他们搬走，物管有关人员说：“这是开发商免费提供给公司的，况且是福田物管先入住。”即使业委会要进驻，也没有多余的地方腾。

　　此后，业主多次与千禧城公司及福田物管协商此事，但一直没有实质性进展。

　　回复

　　规划局回函令业主一头雾水

　　为争取权益，业主们将此情况反映到南昌市城乡规划局。2006年3月31日，该局向千禧颐河园业主委员会下发一份《关于对千禧·颐河园住宅小区物业管理办公用房的规划情况说明的函》，证实该局批准千禧颐河园翠雅苑1号楼一至二层分别规划为千禧颐河园服务中心、健身中心、售楼中心（今后作为千禧城会所）及开发公司办公用房；翠湖苑4号、5号、翠景苑17号、18号楼半地下层共298平方米为物管用房。

　　对于此回复，业主们感觉有点不可思议：南昌市城乡规划局作为南昌市政府主管行政区域内城乡规划工作的职能部门，关于千禧颐河园配置物管用房的面积怎么会和《江西省城市居住小区物业管理条例》的规定不同呢？

　　业主们又向房管部门反映，2006年3月27日，南昌市房管局致函开发商，要求千禧城公司“严格按国家有关规定提供物业管理用房。”

　　“按国家有关规定，到底是怎么规定的。”业委会有关人员向该局有关人员咨询道。但对方一直没有明确答复。

　　2006年4月18日，南昌市城乡规划局再次致函千禧城公司。函中提到，“千禧颐河园业主提出的具体解决办法为：将千禧颐河园翠雅苑1号楼一层售楼中心及一期样板房作为千禧颐河园物管用房使用。考虑到该千禧颐河园住宅已基本销售完毕，为进一步完善千禧颐河园物管用房功能和弥补物管用房不足，该局要求千禧城公司慎重考虑业主委员会意见，并妥善解决好上述问题”。

　　“按国家有关规定，国家规定千禧颐河园应该提供多少面积的物管用房?”业主们感到一头雾水，房管部门和规划部门给业主委员会的答复始终模糊。

　　庭审

　　开发商辩称政府文件违反上位法

　　接连两次碰壁后，业委会决定通过法律程序，维护业主的权益。

　　2007年7月12日，业委会向西湖区人民法院递交诉状，以千禧城公司违反《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和南昌市人民政府印发关于贯彻实施《江西省城市居住小区物业管理条例》的意见通知的规定，侵害了全体业主物业管理用房所有权益等为由，请求法院判令开发商依法配置物业管理用房面积约1550平方米（折合现金约620万元左右），归全体业主所有。

　　随后，千禧城公司就要求业委会从千禧颐河园翠雅苑1号楼撤出。无奈之下，业委会只得租用了一套业主的房子用于办公。

　　据了解，此案为江西第一例业委会为追讨物管用房状告开发商的案件。

　　在法庭上，千禧城公司坚持辩称，公司提供的物管用房没有进入业主的公摊面积，是公司额外提供的房屋。

　　况且，现有的法律法规目前也未明确规定物管用房的具体面积，立法机构也没有授权地方政府制定具体面积。因此，虽然南昌市人民政府的文件对物管用房的面积有所规定，但由于该文件关于物管用房面积的规定是违反立法法的，属于违反上位法，因此南昌市政府文件不能作为本案的依据。

　　其三，公司已经提供了必要的物管用房，业主委员会也未向公司提出过物管用房不够的证据。

　　判决

　　法院驳回业主委员会诉讼请求

　　2008年1月，法院经审理后认为：千禧颐河园向福田物管提供了北景苑5号楼半地下室、中林苑9号楼半地下室中控室、北景苑西3号楼保安宿舍、千禧颐河园大门门卫室作为物业管理用房，总面积为395平方米。

　　依据《物业管理条例》的相关规定，建设单位应当按照规定，在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。而根据南昌市城乡规划局的要求，千禧城公司应提供总面积为298平方米的物管用房，而被告实际上已提供了395平方米的物管用房，且业主委员会未提供物管用房不能满足使用的证据，故应认定开发商已按规定配置了必要的物管用房。

　　对于业主委员会提出的“要求千禧城公司提供总面积为1550平方米的物管用房”请求，法院认为相关法律法规没有就建设单位必须提供物管用房的面积作具体规定，驳回业主委员会的请求。

　　据了解，业委会对判决结果暂不上诉。

　　声音

　　市政府文件成了一纸空文？

　　此案判决下来，在小区引发了强烈地争议。“29万余平方米的小区只有395平方米的物管用房，是根据什么规定制定出的标准呢？”

　　不仅如此。业主们感到困惑的是，既然国家没有明确千禧颐河园应提供多少面积的物管用房，南昌市人民政府有这方面的规定为何不能得到执行，难道南昌市城乡规划局一纸回函，比南昌市政府下发的红头文件效力更大。更有业主直言：“市人民政府的文件不是成了一纸空文吗？”

　　所谓“必要的物业管理用房”，业主们的理解是，根据本物业管理区域内的规模大小、人口数量多少等因素确定实际需要的物业管理用房。

　　李真认为，“按照规定配置必要的物业管理用房，不仅包括物业管理公司办公和居住的用房，而且也应包括业委会的办公场所，和业主的活动场所。”

　　代理此案的律师认为，目前国家尚未对小区物管用房标准作出统一规定，只能由各地人民政府根据当地实际情况作出规定。

　　相关链接

　　《杭州市物业管理条例》规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3%至4%，无偿提供物业管理用房。《青岛市物业管理条例》也规定，开发建设单位应按照住宅区总建筑面积的5%的比例提供物管用房。(刘太金 温宇勤)