今视网讯 自10月1日起，新《物业管理条例》正式实施。修改后的条例明确了双方的权利义务关系，更有利于业主。

　　在业内人士看来，伴随着新《物业管理条例》的实施，中低档社区的物业管理费越来越不好赚了，相比之下，高档社区则成了物业管公司新的“淘金”宝地。在他们看来，“富人”们的钱，似乎要好赚得多。以往经验和教训都表明：对于“富人”而言，只要你可以提供令他们满意的服务，价格高低，并不是一个太大的问题。

　　然而，相对于北京、上海的一些高档社区，南昌新开发的一些高档楼盘并未出现物业公司大举进军“淘金”的现象。在这些物业公司看来，南昌高档社区楼盘“淘金”的风险太大，即便是一流的别墅、联排洋房，到了晚上也是“黑灯瞎火一片”。现阶段的南昌楼市虚火旺盛、入住率低，需要提供非常专业、高端的物业服务的业主并不多。

　　购房者多为炒房族

　　日前，记者驱车走访了南昌象湖、红谷滩、青山湖的多家高档社区。让人惊讶的是，一些被开发商表明早已“销售一空”的楼盘，到了晚上几乎是“黑灯瞎火一片”，冷冷清清。除了炒房族还在不停地传递接力棒外，真正入住的业主少之又少。

　　在八一桥头，被誉为南昌最佳江景房的博泰江滨。记者看到即便是晚上七八点钟，整个社区也只有零星的十几个窗口透出灯光，更多的窗口是一片漆黑。红谷滩较早开发的万达星城，由于入住率低，人气不旺，当初购买了社区步行街店面的不少业主均贴出了“转让”的广告。

　　绿地山庄的保安告诉记者，售楼中心对外都称房子早就卖出去了，但到底有没有卖出去不好说，不过中介公司经常会带人来看二手房，而这些二手房基本上都是毛坯房，倒手大半年后也不见有人来入住。“楼盘有点名气，炒房的人就多，没有人安家入住，物业公司经营状况自然就不太好。”

　　低入住率吓退“管家”

　　“高档社区的业主有钱，但这钱却不好赚”周键是江西某物业管理公司的总经理，他表示，随着房地产老板投资规模的扩大，南昌近年新开发的高档楼盘有30多个。但因为一些项目建设周期很长，像红谷滩的万达星城都开发了5年还在建，房价虚高、炒房泡沫、分期入住造成了这边入住、那边施工等问题。此时物业管理公司进场“淘金”，如果没有和开发商过硬的关系，一旦入住社区出现问题，需要开发商方面解决，那协调起来的成本就非常高。

　　周键告诉记者，“即便实施新《物业管理条例》，现在的这种房地产开发模式、低入住率，如果没有得到开发商的配合，物业公司就会两边受气，这是物业公司不敢冒然进军的关键所在”。

　　他的这种说法，正印证了开发商干脆在建设工作尚未完全完成的情况下，由自己或者自己的嫡系物业管理公司进场承担物业管理工作。

　　业主只求最好不求最贵

　　据了解，西湖区首个老城区物业管理收费标准是0.2元/平方米，这基本上让物业公司无利可图。相对于南昌中低档社区通常只有3%～5%的利润，高档社区物业服务的利润高达8%～10%，而两者在人力资源成本上的差距，远没有最终利润差距那么大。由此看来，高档社区“淘金”确实比中低档社区要来得容易些。

　　然而，加州香溢花城物业的一名工作人员表示，物业公司就好比业主的“管家”，由于收入水平的差距，业主的需求并不像很多物业公司想像中的那样“不求最好，只求最贵”。特别是在国务院修改《物业管理条例》之后几天，就陆续有几位业主找到他们，要求“降价”。业主们口气颇为强硬，原因在于修改后的《物业管理条例》赋予了业主大会和业主委员会在选聘物业管理公司方面更大的发言权。

　　杜绝物业公司赚“黑钱”

　　南昌市消费者协会的相关负责人表示，要想入主高档社区，成为高档社区里的“管家”，并非易事。除了低入住率外，近年来南昌房地产市场出现的各种复杂问题及畸形投资，也是导致物业公司高档社区“淘金”遇冷的一个重要原因。

　　该负责人告诉记者，“高档社区不好赚钱就拼命挤占中地段市场，管理服务纠纷一直不断。物业公司总嚷嚷着干物业这一行不挣钱，但还是有不少人都争着去做物业。有的物业公司即使被业主解聘了，仍然赖在小区内不走，这其中的一个主要原因就是他们乱收费，有很大的利润可图。

　　他表示，乱收费包含着重复收费，收费不清等现象。比如小修费和小区共用设施维修费，到底是哪些设施，就说不清楚，相关法律规定已经明令禁止不收中修费了；还有税费，到底是哪些费用，也说不清楚，怎么向业主收取？每户如何计算？因为物业公司定义不清，容易给物业赚黑钱留下缺口。因此，从维护业主的权益看，杜绝物业公司赚“黑钱”，比引进高档物业显得更为实用。

　　经营利润将取代管理费

　　江西师范大学肖华忠教授认为，高档社区的物业管理公司，所赚到的钱大多都来自其中的“附加值”，比如社区的会所经营权，而指望单靠收取物业管理费带来利润的公司，已经少之甚少。

　　肖教授表示，按照新《物业管理条例》，社区内车位、会所等公共空间为社区全体居民共有财产，其收益亦归全体社区业主所有。因此，业主们为了自己能够取得收益，也希望找专业机构，把会所运营好，这样就有了经营收入的提成等激励机制，并形成一个良性循环。从北京、上海、深圳等大城市来看，主要高档社区的物业管理，多掌握在第一太平、戴德梁行这些“洋管家”手里，倘若这些“洋管家”来南昌淘金，无疑会“水土不服”。

　　他直言，“肥肉谁都想吃，在高档社区，会所等经营收入取代收取管理费用所产生的利润，基本上是一个惯例。但如果没有入住率，会所条件再好也没有人前来消费，这就让物业公司陷入尴尬局面。”

　　■记者手记

　　俗话说：“一分服务一分价钱”，高品质物业服务是凸现高档社区居住品质的重要标尺。相比于普通社区，高档社区为业主提供了更好的服务，社区内的矛盾较少，若出现了问题，业主的维权方式也更理性。但高档社区的服务果真名实相符吗？一分付出能否买来一分服务呢？笔者无法一概下结论。

　　不过，现在很多高档社区都是封闭式的，入口出口有电子门和保安把守，甚至居委会大妈想去宣传防火防盗、计划生育政策都面临“门难进、人难见”的窘境，这不得不说是一种尴尬。另外，倘若业主只要给得起高价钱，物业公司就可以提供任何“人性化”，甚至“帝王式”的服务，高档社区还有可能被一些不法分子利用，成为“避风港”。（罗时刚 陈柯）