吉安16业主状告“信和嘉苑” 一审15人败诉1人胜诉 延期交房是否因“政策不可抗力”成争论焦点

惹上官司的信和嘉苑

　　核心提示 2006年12月20日，吉安市吉州区人民法院对16户业主状告信和嘉苑房地产商延期交房案做出一审判决，其中15户业主败诉，一户业主胜诉获赔逾期交房违约金12000多元。同一个官司为何有截然不同的两份判决？支持法院判决的理由是房地产商与败诉的业主们签订了一个条款：遇政策不可抗力逾期交房不担责。

　　业主们不服，他们向吉安市中院提起上诉，称逾期交房并非国家政策有变造成的，而是房地产商与政府间的违规操作，后果不应由业主们埋单。

　　交房一拖再拖 婚期一改再改

　　合同约定是2004年8月底交房，但是却迟迟不能履行合同。不得已之下，黄先生两次更改婚期。直到2005年1月28日，在与信和公司约定交房的150天后，他和期盼已久的业主们终于领到了新房的钥匙。

　　“就因为房地产公司不按期交房，让我改了两次婚期，现在想起来都很气。”在吉安某单位上班的黄先生见到记者时说，“而且房地产商态度十分不好，根本就不把我们业主放在眼里，我们才联合起来告他。”

　　朱刚仁、吴秋水和李红莲等几位老人则认为受了房地产商的欺骗，“如果早知道小区是这样子的，我们怎么会选择在这里买房。”几位老人拿出“信和嘉苑”开盘时的宣传单，“当时这个楼盘是铺天盖地宣传，承诺得特别好。”

　　原来，2003年下半年开始，位于后河老城的“信和嘉苑”就推出“打造吉安小外滩”的广告，宣称后河老城将由系列现代主题化商业城和高档住宅小区组成，重塑吉安市城市商业中心。诱人的广告吸引了众多市民的眼球，尽管当时的房价每平方米均价为1250元，远高于其它楼盘。但直到2003年底，相继有不少的业主们与该小区开发商吉安信和公司签订了购房合同，双方约定于2004年8月31日交房。几乎无一例外的是，信和公司在合同违约责任上都要求业主们签上“遇政策不可抗力不担责”的条款。

　　信和公司的这一要求看上去合理合法，因此除了业主朱刚仁外，其他业主们都在合同上签上了这一条。

　　签了合同后的业主们，都在各自做着入住前的准备工作，比如搞家装，选材料。尤其是像黄先生这样等着将新房用为结婚的业主，更是计划好了各自的婚期。“合同约定是8月31日交房，简单装修一下需要半个月的时间。”黄先生与女友初步商定将婚期定在10月1日国庆节。

　　但临近交房日期了，房子还没有完工，开发商答复说因为政策变化影响，中途停工须延期交房两个月。黄先生只得与女友商量，将婚期推延到2005年元旦。

　　但两个月过去了，信和公司丝毫没有交房的迹象，黄先生与部分业主找到信和公司理论，要求该公司对逾期交房有个说法，不想这次得到的答复是让他们去打官司。该公司销售部经理俞祺枫说，“你们去告吧，我们巴不得你们去告。”

　　“没办法，我只得又改了婚期。”黄先生懊恼地说。2005年1月28日，在与信和公司约定交房的150天后，他和期盼已久的业主们终于领到了新房的钥匙。

　　激怒众多业主 房产商惹官司

　　房地产开发商当初的承诺和现实情形之间的反差，让业主们无法接受，加上延期交房的事实。于是，业主们决定联合起来与开发商打官司

　　入住“信和嘉园”，也算减缓了延期交房给业主们带来的不快，但新的烦恼却接踵而至。“当初房产公司宣传时称什么打造‘流行前线’，一楼商铺主要经营数码IT产品以及国内外知名的品牌店，但后来经营的却是餐馆、玩游戏场所和电动车。”业主们觉得自己受骗了。

　　而且按绿化规划要求绿化率为22.9%，“信和嘉园”小区内应建绿地3565平方米，但实际上只有1400平方米。而且公摊面积也不合理，以黄先生的房屋为例，总面积为128.72平方米，公摊面积竟占到了21平方米，分摊系数高达16.35%。

　　房地产商当初的承诺和现实情形之间的反差，让业主们无法接受。

　　让业主们更无法忍受的是，小区的基本安全得不到保障，偌大的一个小区连监控都没有，小偷入室行窃时有发生，这些失窃事件在当地辖区派出所都有记录。业主们多次找到信和公司，但问题都没有得到妥善解决。而且小区除了存在安全隐患之外，还存在乱搭乱建的情况。当记者联系信和公司采访时，遭到了对方的拒绝。

　　业主们决定联合起来与开发商打官司，为自己讨回公道。“经过仔细商量，我们决定先打逾期交房的官司，再打公摊面积不合理的官司，我们要一步步来。”业主们说，他们之间也进行了简单的分工，有人负责联络，有人筹集打官司的费用，其中有一名业主是律师，由他负责收集证据并代理诉讼。但随后不久，这名律师身份的业主自动退出了诉讼队伍，“有知情人透露，他是与房地产商私下达成了某种协议。”记者了解到，刚开始有30多名业主准备参与进来，但后来参与的人慢慢减少。剩下的16名业主另行聘请了律师，以逾期交房和办证为由，将信和公司告上了法庭，并称要将官司打到底。

　　同一案件诉讼  两种不同判决

　　法院认定信和公司逾期交房是因为政策的不可抗力。但是业主们认为，政府与开发商之间的违规操作产生的后果不应该由业主承担。

　　业主们向法院递交了商品房买卖合同、购房发票，证明买房的事实；收楼通知书和住宅使用说明书，证明交房时间为2005年1月28日，比合定约定的交房日期推迟了150天。按照合同约定，信和公司逾期交房应按日向业主支付房款万分之五的违约金。

　　然而吉州区人民法院的审判结果却让业主们感到意外，除业主朱刚仁外，法院宣告另外15名业主败诉。业主朱刚仁获赔逾期交房违约金12776元。法院作出如此判决的理由是：信和公司逾期交房是因为政策的不可抗力，除了朱刚仁没有与开发商签订“政策不可抗力”免责条款外，其余的原告业主们都签订了这样的条款。

　　据了解，原被告双方在法庭上，曾就是否属于“政策不可抗力”这一焦点问题展开了激烈的争论。被告信和公司辩称，延期交房是因为政策的变化导致的后果，2003年该公司取得了土地使用权证后，2004年初吉安市政府下发了收回该处土地使用权的通知，一直到2005年3月21日重新颁发了土地使用权证书。这一政策的变化直接导致了正常的开发工作受影响。

　　信和公司的说法再次遇到了业主们的质疑，2003年底与信和公司鉴订了购房协议时，该公司已经有了土地使用权证，鉴定协议后，国家的土地出让政策从没有发生过变化。信和公司所称的吉安市政府2004年初下发收回该宗土地使用权的通知，是因为2003年11月份，当地政府部门给信和公司办理土地使用权证时属违规操作，没有将该宗土地的使用权依法进行招标拍卖挂牌出让，政府后来纠正自身违规操作的行为不属政策不可抗力。另外，业主们认为吉安市政府下发收回该宗土地使用权证的目标，并不是真正意义上的招标拍卖，只不过是让政府与信和公司两者间的土地出让合法化。而开发商的开发工作一直没受到影响，其在2004年1月至2005年5月期间照样售房、照样收取房款就证明了这一事实。

　　免责条款不成立 业主提起上诉

　　吉安市政府转让土地使用权一举与国土资源部11号令不符，涉嫌违规。江西法报律师事务所杨峻律师认为，本案中购房合同中规定的“政策不可抗力”的免责条款并不成立。

　　记者调查得知，原来吉安市政府为了使污染严重的后河得到彻底改造，决定采取招商引资的方式，谁来投资后河污染改造工程，就将后河岸边的土地出让给谁来开发。信和公司争取到了这一权利，并于2003年11月份取得了该宗土地的使用权证。但国土资源部2002年5月9日颁布、同年7月1日起正式实施的11号令《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等种类经营性土地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。那么吉安市政府转让土地一举就有违规操作之嫌。所以，在给信和公司颁发了“信和嘉苑”的土地使用权证后，吉安市政府又于2004年初下发了收回该宗土地使用权的通知。

　　这也是众多业主置疑的地方，国土资源部的11号令先期存在，政府与开发商之间的违规操作能不能算做是政策不可抗力？能不能成为开发商延期交房的借口？有业主表示，开发商信和公司在项目总产权登记时仍然使用的是2003年的土地权证，实际上更有力地说明后来的招标挂牌只是应付检查的一个形式而已。

　　江西法报律师事务所杨峻律师认为，《民法通则》第143条明确规定：“不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免的客观情况。”在购买商品房时，如果由于政府在合同履行期间出台了新的行政法规、规章、行政命令以及政策性文件等，在其法律效力范围内造成购房合同不能履行时，可以认定为“不可抗力”。但在本案中，政府此举显然不适合“不可抗力”的认定。事实上，法院判决朱刚仁胜诉也反证了这一点，如果真的是政策不可抗力，就算是朱刚仁没有与开发商签订这项免责条款，朱刚仁同样不能胜诉。

　　目前，15户败诉的业主已向吉安市中级人民法院提起上诉。(吴兆雷)