●核心提示

　　南昌市民赵某为经营某商店向王某借款五万元，并由赵某的亲戚张某以其仅有的一房屋作为抵押担保赵某按时归还借款。但是张某的房屋没有办理抵押登记，赵某因为亏损无法按时归还借款。王某于是将赵、张告上了法庭，随后法院派人到房管局查封了张某的房产。本案中，张某的房产没有进行抵押登记，因此以房屋抵押合同没有产生法律效力。虽然张某提供的房屋抵押担保无效，但根据法律规定，张某和赵某对借款应依法承担连带还款责任。

　　案例

　　2005年8月5日，南昌市民赵某看到某店面正在转让，于是联系到了店主经讨价还价把店面接下来了。因为资金方面的问题，赵某为经营该商店向王某借款五万元，双方约定借款期限至2006年8月4日止。由第三人赵某的亲戚张某在借款合同上签字并提供担保，内容为：“张某以其仅有的一房屋作为抵押担保赵某按时归还借款。”

　　由于张某的房屋没有办理抵押登记，后来赵某经营商店严重亏损于2006年5月关门停业。赵某到期无法归还借款。王某多次找赵某催还借款未果，于2006年12月向人民法院起诉赵某、张某，并申请法院诉讼保全。随后法院派人到房管局查封了张某的房产。张某以房屋提供担保时没有经过妻子同意为由向法院提出异议，被法院驳回。为此张某咨询江西赣江律师事务所律师，房产抵押担保是否有效？张某是否要承担担保责任？人民法院查封房屋后是否会拍卖房屋？

　　专家律师解答

　　胡晓辉（江西赣江律师事务所副主任、律师）      

　　一、没有经过登记的房产抵押无效

　　关于房屋抵押的效力问题，我国《担保法》规定以城市房地产作为抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。依据该规定，合同一方以具有所有权的房屋作为抵押担保的，一定要到房管部门办理抵押登记，才能产生法律效力。

　　在本案中，张某为其亲戚赵某借款以房屋作为抵押，没有进行抵押登记，因此以房屋抵押合同没有产生法律效力。

　　二、张某要承担归还借款的担保责任

　　虽然张某以房屋抵押担保无效，但张某在借款合同上签字提供担保的责任依法不能免除。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条规定，"主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。"可以说赵某和王某之间的借款合同是合法有效的，但张某提供的房屋抵押担保无效，依据该规定张某和赵某对借款应依法承担连带还款责任。

　　三、法院依法不会拍卖房屋

　　张某作为担保人依法应该承担担保责任，不能以其未经妻子同意主张不承担担保责任。王某起诉到法院并申请诉讼保全，人民法院查封张某房产符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。关于张某担心法院查封房屋最后会拍卖房屋的问题，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，"对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。"也就是说，张某没有还款能力只有一套住房，由于房屋抵押没有产生法律效力，虽然法院查封了房屋但依法不会拍卖该房屋。（温立宇 吴芳）