■核心提示

　　今视网讯 9月1日，国务院总理温家宝签署国务院令，新的《物业管理条例》（以下简称新《条例》）从2007年１０月１日起和《物权法》同时实施。新《条例》亮点多多，只需过半数业主同意，小区可炒掉物业公司，重新选聘另一家公司；“物业管理企业”也被重新定位为“物业服务企业”，从“管理”转为“服务”，明确了物业公司服务行业的性质。
　　 
　　记者调查发现，南昌大多业主对小区的物业不满，新《条例》实施后，“价高质劣”皆有下岗危机，南昌的物业公司将面临革命性的重新洗牌。

　　●新《条例》三大亮点

　　■1、半数业主同意可“炒掉”物业
　　　　
　　新《条例》中，除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积２／３以上的业主且占总人数２／３以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以。

　　■2、物业公司被定位为“业主保姆”
　　　　
　　新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。业主和物业之间的关系从管理变为服务，发生了根本性转变。

　　■3、不得收取手续费等额外费用
　　 
　　新《条例》提出，业主委托物业公司收取水电气、通信、有线电视等相关费用，不得向业主收取手续费等额外费用。新《条例》还明确，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业不得改变物业管理用房的用途。而且，装不装防盗窗、做不做电梯广告也得由业主们说了算。

　　■物业收费5年上演“三级跳”
　　 
　　2002年左右，南昌市的新建楼盘开始增多，小区也多了起来，物业管理的概念走进了市民的生活。那时候的物业管理收费，在0.5元/平米左右。随着南昌市房地产市场的不断升温。到了2005年，新开发楼盘的物业费不断升高。例如位于西湖区的东方桃苑，位于红谷滩新区凤凰洲的凤凰城等，物业费为0.75~0.8元/平方米。
　　 
　　到了2007年，楼盘小区的物业费水涨船高，飙升到1元以上。地处南昌市中心八一广场附近的恒茂国际华城的物业费，要价1.5元/平米。而一些准备新开盘的楼盘，特别是一些酒店式公寓，其物业费也都在1.2元/平方米以上。至于高层楼房，因为涉及到电梯的使用等，物业费更高。

　　■多数业主认为物业费要降
　　 
　　今年8月24日起，南昌市首个老城居民区物业管理改革试点在江东住宅区开展。江东住宅小区原为江东机床厂单位职工宿舍，青云谱区昌南物业管理有限责任公司将对江东住宅区的房屋维修、安全、环境卫生、设施维护负起责任，而且物管费仅收每平方米0.2元。
　　 
　　0.2元/平方米！这个价格不足南昌目前新建商品房小区物业费最高价的七分之一，如此低廉的价格，昌南物业管理公司却确保一流的服务，让人不禁质疑：南昌市小区的物业收费是否普遍过高？在记者调查的7位小区居民当中，只有2位居民表示“物业费对自己影响不大”，而其他5位居民均认为物业费应该下降。
　　 
　　买了凤凰城小高层的一位朱先生，每月的物管费高达200元，而他每月还要还银行2000元的贷款，月工资有4000元的他还直喊：物业费太贵了。
　　 
　　按照南昌市物价局和房产管理局的相关标准，无论是高层商住楼、住宅楼、写字楼均根据小区所具备的条件，物业收费计算方法和收费标准分为四个等级，价格在0.2元/平方米至1.35元/平方米之间。但大部分楼盘物业收费价格都是“从高不从低”，利润空间很大。

　　■业主和物业公司纠纷不断
　　 
　　2006年4月份，南昌市湖景小区的物管“民航物业”，在小区内的公共场所划出一块空地建起停车场，擅自收取小区内有车业主的停车费，如果不交钱，就不让业主的车停进来。在媒体的介入下，小区物管才停止收取停车费。
　　 
　　记者在网上搜索发现，近几年南昌小区业主和物业之间的纠纷几乎就从未停止过。涉及内容几乎包括财物、车辆被盗物业不负责，小区乱收停车费，物业擅自提高电价等各个方面。

　　■南昌有业主“炒掉”物业的先例
　　 
　　2006年2月，位于南昌市站前西路的城市经典小区单元楼一楼大门上张贴了南昌市质量技术监督局特种设备安全监察处下发的《特种设备安全监察指令书》，因小区4台电梯没有合格使用证及检验报告，被责令16日后停止使用电梯。
　　 
　　物业公司却以没钱为由拒绝承担电梯的检测费，并表示检测费用应该排除在物管费之外，通知120户业主每户交100元钱。但居民认为，电梯的检测费应该包括在物管费中，拒绝另外出钱。
　　　　
　　南昌市房管局物业管理处表示，如果合同中没有单独注明关于电梯的相关费用，按规定物管费包含了公用设施、设备的维护费用。3月11日，小区临时业主委员会找到了南昌市房管局，在物业管理处的调解下，双方解除了合约，业主成功“炒掉”了物业。

　　●律师解说

　　■新《条例》使物业公司面临大洗牌
　　 
　　江西国风律师事务所的高正蔚告诉记者，在他以往所办的案子当中，不少业主都遭遇了小区物业的霸王条款。在老物管条例中，很多物业公司由开发商指定，关于服务项目的约定、各自权利义务的划分并没有经过谈判的过程，给双方的关系留下了很多隐患，业主处于一种相对弱势的地位。
　　 
　　而新《条例》的出台，使得业主有了更多的主动权，这是一个“革命性”的观念转变。物业公司本来就是全体业主花钱聘请的，从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系。“新《条例》的出台，将使那些收费高、服务差的物业公司逐步被淘汰出市场，取而代之的是服务好、收费合理的品牌物业公司，甚至是平价物业公司。

　　■个案分析

　　业主失窃物管将承担相应法律责任　　 

　　今年6月，某小区在装有录像监控系统并24小时有保安值班巡逻的情况下，一高层住宅5户住户凌晨接连遭小偷入室偷窃，造成不同程度的财物损失。事后，失窃住户为要经济补偿，与小区物业公司进行了漫长的“拉锯战”。
　　 
　　《条例》下月实施后，再发生此类情形，对物业公司而言，就不只是赔偿那么简单了，极有可能要承担相应的法律责任。因为根据《条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。(谢俊 吴建华 韩长明)