编者按

　　2008年楼市，究竟会呈现怎样的态势？对于未来，也许谁都没有一个确切的结论，也许每个人都有各自的看法。

　　本报从4月10日起，特别策划推出《瞭望2008南昌楼市》大型主题系列报道。

　　也许我们并不能给南昌楼市今年的走势做出准确的预判，也不想枉自做出什么“爆炸性”的判定，但我们希望，通过对楼市现象的分析、地产人士的观察、政府部门的看法，用客观理性的舆论导向，为大众传递出较理性的信息……

　　广州：“楼疯”

　　我们回顾一下2007年广州楼价节点。

　　1月六区均价破九千

　　广州市中心六区均价突破9000元／平方米，达到9019元／平方米，十区的均价约7524元／平方米，均比2006年12月升了200多元／平方米。2007年首月成交量和成交价格的双双上升迎来开门红。

　　5月开始步入万元房时代

　　市中心六区的一手商品住宅均价已经达到10331元／平方米，比4月上升了352元／平方米，六区均价破万，广州开始步入万元楼时代。

　　8月半数行政区均价过万

　　中心六区一手住宅成交均价为12309元／平方米，其中天河均价15930元／平方米、越秀15558元／平方米、荔湾15313元／平方米、海珠13016元／平方米、萝岗10012元／平方米，十区中半数行政区均价过万，白云区也达到9396元／平方米。

　　9月十区跃上万元大关

　　“十一”黄金周前夕的9月，十区均价终于也破万，中心六区均价也比8月涨了2000多元／平方米。

　　10月成交量大跌21％

　　10月广州十区住宅均价达到11972万元／平方米，比9月上升了744元／平方米，中心六区也停留在14488元／平方米的高位。但与此同时，楼价急升，成交量却大跌。十区成交量仅为55.0777万平方米，比上月的69.6649万平方米大跌21％。

　　11月全市均价降1141元／平方米

　　全市成交均价为10433元／平方米，比2007年10月均价下降1141元／平方米，下降幅度9.9％，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　广州一手楼价全年升2113元/平方米以上，升幅超33.2%；2007年单月最高楼价11574元/平方米；广州楼价坐上过山车，急升10个月后突然下挫，单月升跌竟然超过千元/平方米。2007年广州楼价只能用疯狂来形容。

　　东莞：都是深圳“惹的祸”

　　就像一些一线城市“疯狂”后的理性回归，并不能说明所有一线城市楼市发展特征一样；与南昌同属二线城市范畴的东莞，她的疯狂变化，则是在南昌根本看不到的。

　　在2007年9月，一份统计表明，东莞多个楼盘中深圳投资客占有较大比例。随着深圳房价提升，深客入莞“炒房”的势头越加明显。而有调查显示，当时东莞楼市的投资比例已经高于自住比例。

　　对于深圳投资客，开发商的态度是爱恨交集：一方面指望深圳客过来买房托市，另一方面又担心疯涨之下的东莞楼市最终会后患无穷；而那些真正想买房自住、长期定居东莞的白领们已逐步被市场抛弃。

　　一位市场分析人士当时便指出，东莞不是深圳，深圳的投资客根本不了解东莞市场，他们的盲目投资只会给市场造成恶果！事实是否如此？东莞作为一个以制造业为主的城市，其社会构层呈“哑铃型”，两头大中间小，普工多，而中坚消费群体十分薄弱，目前有消费力的东莞企业主和东莞原居民早已是第N次置业了，他们不需要房子，而真正买得起房子的人群毕竟是少数，而且不断高涨的房价已经令他们无法承受了。

　　相关数据显示，深圳、东莞2007年上半年房价与去年同期对比，东莞涨幅最高，达到了惊人的51.5%，深圳虽然均价最高，涨势很快，但由于基数比较高，其涨幅只有42%。

　　东莞楼市在2008年2月的最后一天，终于出现了爆炸性新闻：由品牌发展商万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水”秀――该楼楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182多元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。此价格相对于去年9月23日推出的一批精装修房均价7800元（含每平方米800元装修）比，降幅达20%。

　　在万科的示范效应下：光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。同比去年这两楼盘10月份的均价降幅也在20%左右。甚至有某楼盘推出“现楼3980元起”的震撼价！而就2008年2月份东莞销售额排在前十名的楼盘均价来看，已经回到了5500元/平方米左右，而这一价格正好与2006年10月前后持平。

　　深圳：演绎“特区速度”

　　按均价1.5万元/平方米购买的100平方米新房，一个月可以赚12.64万元！在被称为“心惊肉跳”的炒作中，深圳房价成了2007年全国瞩目的焦点。“翻两三倍是正常，只翻一倍就是失常。整个深圳楼市完全处于疯狂状态。”

　　自2006年开始到2007年中，深圳房价涨幅已经没有任何规律可言。对比2007年1月份的10670元/平方米，深圳房价半年暴涨50%。而深圳楼市从均价5980元/平方米上涨到9300元/平方米，却足足用了两年。当时，有人惊呼“深圳房价疯了！”从2006年9000元，到2007年7月深圳中心区的房屋均价已突破每平方米20000元，两年的时间，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫预警线。深圳半年内房价暴涨超七成，高档的楼盘已超过九成，房价直逼香港。

　　而在职业炒家的放大作用下，深圳楼价全面上涨，继而推动了深圳的房地产投资气氛。 “炒房”已经成为当时深圳老百姓生活的一部分。只要是有闲钱，都想在这个市场捞一笔。2007年最热的前三季度，深圳“豪宅”交易量累计增幅为2006年的1到1.5倍。换言之，当时市场必须提高一倍以上的供应才能满足需求。而此时成交均价每平方米已达3万至3.5万元，比年初上涨了80%。“那时候根本不用做什么市场调查，楼价往高处定就成了。”一家总部在深圳的全国知名房地产公司销售总监表示，房地产投资已经成为脱缰的野马，这又再次反馈到新房领域。彼时，开发商定价早就不考虑成本了，而进入“喊价时代”，你楼盘单价2万元，我就提到2.5万元。

　　香港楼市花费近10年时间完成轮回，在一隅之隔的深圳，只用了一年时间：农历丁亥年，深圳楼市精心演绎了一场由暴涨到下跌的舞台剧，疯狂、贪婪以及不期而遇的冷冻，混杂在这场剧中，惊心动魄。

　　理性看房价

　　万科最新公布的2008年3月份销售数据显示，3月份实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元。至此，万科第一季度已经累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元。

　　万科的“超百亿”，从一方面也说明了楼市的刚性需求仍然非常旺盛，而万科也恰恰是抓住了“理性”这一关键点。

　　不管是否真是理性回归，还是用理性回归来作秀，万科在沿海一带的降价热潮，也确实说明了部分地区不理性房价的一定存在性。

　　南昌万科是否也在“降价”？王石说，“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论”。当前，南昌万科推出的“超级蚂蚁”海选活动，则属营销手段上的强势炒作，跟降价、打折是两个概念。记者查阅了南昌万科相关活动介绍，发现从200个名额中选取3名赢取半价房，这犹如家电卖场“1元家电”活动，真正能得到实惠的又有寥寥几个？其他197名仅仅只是获得9.9折购房优惠而己。