关键词

　　■房价逐年增长两位数

　　■房价上涨有人喜有人忧

　　■银行断“奶”是有效之法

　　今视网讯 “房价”，无论是来自坊间还是官方的声音，都是一个使用频率极高的关键词。
　　 
　　南昌的房价怎么样？2008年南昌的房价还会涨吗？这些问题，每天都有大量的消费者在追问。记者在调查南昌的房价时，发现了一个非常有意思的现象：政府相关部门公布的数据和地产一线估价公司掌握的数据并不相同，普通消费者互相传递的数据更是差别很大。南昌房价有点扑朔迷离，今后的走势更是布满迷雾。

　　南昌房价之谜
　　 
　　“中心城区的5000元/平方米的房子找不到了”，“好的地段的房价已经突破9000元/平方米了”。
　　 
　　南昌房价到底是一种什么状况？南昌市价格监测中心每个月10日都会公布最新的房地产市场价格情况。在11月10日公布的月报中，记者看到：二类地段普通商品住宅（城市一般地段）价格为3525元/平方米，高档商品住宅为4275元/平方米，三类地段普通商品住宅（城市近郊地段）价格为2905元/平方米，商业用房价格为7185元/平方米，写字楼价格为4405元/平方米，一类地段存量房住宅价格为3145元/平方米，一类地段普通商品住宅（城市中心地段）价格为4025元/平方米。
　　 
　　江西恒方房地产估价咨询有限公司副总经理武宝山昨日向记者表示，“我们的数据来自一线，没有任何水分”。在武宝山提供给记者的一份他们公司早些时候的调查报告中，记者看到：市中心版块均价基本在4200元/平方米以上，最高的均价达到了8500元/平方米，最高价突破了万元大关，为10500元/平方米；其他版块最低的均价也达到了3200元/平方米。“房价每月都在涨，当前的价格要在这个基础上上浮至少10%”，武宝山认为这还是保守说法。
　　 
　　然而这样的数据在消费者看来仅仅是参考意义。昨日,采访南昌市民徐浪时，他反问记者：“市区5000元/平方米的房子你找的到吗？红谷滩哪个楼盘的房子没炒到6000元/平方米以上？”徐浪现身说法，他在红谷滩有套高层，几乎每天都接到要买他房子的电话，价钱没有一个开得低于6000元/平方米的。

　　让人心跳的增幅
　　 
　　“市民关心房价的焦点其实是关心房价的增幅”，江西恒方房地产估价咨询有限公司副总经理武宝山给记者“打了个比方”：南昌的房价如果从现在开始每年增加1元钱，市民谁也不会去关心它。说到底，现在的房价增幅让人心跳。
　　 
　　南昌房价的增幅如何？记者了解了房管部门历年公布的结果。
　　 
　　2000年，南昌商品房均价为1250元/平方米，房价开始拉升。
　　 
　　2001年，南昌商品房均价为1410元/平方米，涨幅为12.8％。
　　 
　　2002年，南昌市区商品房均价为2250元/平方米，较2001年上涨24.04％。
　　 
　　2003年，南昌市区商品房均价为2722元/平方米，较2002年上涨21％。
　　 
　　2004年，南昌市市区商品房销售均价为2807元／平方米，较2003年上涨3.13％。2004年南昌房价涨幅在中部地区排名第二，地价涨幅则在全国35个大中城市中位居第二。
　　 
　　2005年，南昌市区商品房预销售均价为3085.16元/平方米，较2004年上涨9.91％。
　　 
　　2006年，南昌市区商品房预销售均价为3640元/平方米，较2005年上涨21％。
　　 
　　虽然2007年的增幅尚未到盖棺论定的时候，但是就从现在的房价比照2006年的3640元/平方米，2007年南昌房价增幅百分比达到两位数，几乎是铁板钉钉的事了。

　　难于承受之重
　　 
　　南昌房价的相对高位和让人心跳的增幅，让更多的人“望房兴叹”，感到难于承受之重。
　　 
　　连日来，记者在南昌市多家商业银行看到，前来提前还贷的人络绎不绝。这些人蜂拥前来提前还贷多是迫不得已。南昌市民王先生袒言：“有的人开玩笑说欠债的都是‘爷’，但是我是逼的没办法的‘孙子’，今年央行5次加息，明年1月1日开始给我‘算总帐’，哪里吃的消，只好厚着脸皮到处凑钱还贷。”
　　 
　　银行的工作人员给记者算了一笔帐：2006年8月19日，央行将个人自营性住房贷款5年以上的利率上调至6.84%，随后又分别于今年5次加息，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%，加息的幅度接近1%。例如20年期的房贷，房贷利率为6.84%时，1万元按揭额的月供为76.5724元，而房贷利率为7.83%时对应的月供为82.5891元。也就是说，20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.0167元，这样我们可以算出10万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×10=60.167元。
　　 
　　如果说房贷利息的增加还勉强可以承受，但是房价高增幅的确叫人紧张。记者从南昌市统计局了解到，去年，南昌市在岗职工年均工资首次超过2万元，达到20286元。然而，当年南昌市房价增幅21%，如果要买一套100平方米的房子，2005年到2006年房价涨了6.4万元，相当于一个职工一年不吃不喝3年的收入。

　　房价颠覆消费者心理
　　 
　　一个普通职工的收入永远喂不饱房价增长的胃口。正是如此，在关于房价的涨跌的博弈中，有人欢喜有人愁。“对我来说，赚钱是一种概念”，昨日，张松对记者说。张松才大学毕业了5年，如今拥有房产市值至少200万元。他赚钱的方式很简单：大学毕业时，家里给他12元让他自己闯闯，他什么也不干，就看中了房子。2000年花各5万元买了两套房改房，在2002年和2003年分别转卖了出去，资产一下成了40万元，然后又按揭买了几套房，一升值又转手卖了。经过这几次的折腾，就有了今天这个样子。
　　 
　　相反地，他的同班同学小王就惨多了。他毕业时手上没有资金，努力工作想攒点钱买房子，但是越攒越发现自己买不起房子。他一直租房，甚至发现自己租房都越来越吃力了。
　　 
　　买房卖房，房子似乎成了市民投资包赚不赔的方式。记者在一家房产中介了解到一个典型的案例：湖景花园一套244.7平方米的房子，今年8月挂牌93万元，后来房主发现咨询的人太多了，就抬高了价码，为103万元，最近这套房以100万元成交。
　　 
　　房价因此打破了消费者心理的平衡，拥有房屋的希望房价涨个不停，一直牛气冲天，没有房屋的希望房价回落。

　　“一个人的战斗”
　　 
　　2008年，房价还会涨吗？这个问题无疑是最受关注的。江西恒方房地产估价咨询有限公司副总经理武宝山敏锐的发现，最近，南昌的二手房交易锐减。武宝山向记者介绍，二手房是最敏感的，它的不活跃说明一手房买不动了。“这是一个信号，南昌房价可能跟股票一样，处在一个冲高回落的临界状态”，武宝山认为南昌市房价大幅上涨的压力很大，一方面国家利用金融政策的调整等加强了对市场的调控，一方面南昌大量进行经济适用房的兴建，都有抑制房价的作用。从目前的情况看，南昌的房价处在僵持阶段，买的嫌高，卖的不肯压低价格。
　　 
　　“我们对房价只能坚持”，一位开发商向记者大倒苦水。他认为房价高的原因是因为成本高，构成房价最重要的成本自然是土地的价格，近几年来南昌的土地价格不断走高，这直接影响到房价上涨。2003年的住宅地标王为311万元/亩，2006年住宅地标王升为1202万元/亩，纯粹从单价来看，2006年的地王是2003年地王的3倍之多，而南昌住宅市场2003年最高价不过4000元/平方米左右，到今天，住宅市场抛开别墅产品，已经突破7000元/平方米，但上涨幅度仍然不超过2003年一倍。显然房价的上涨的赶不上地价的上涨。
　　 
　　2008年，南昌房价走势如何？省社科院经济研究所所长麻智辉接受记者采访时，一针见血的指出，在房价的博弈中，往往是消费者“一个人在战斗”。麻智辉介绍一般的商品是受供求关系影响，需方占有很大的主动权，但在房产方面，看不出这个规律，一般的消费者不能决定房产的价格，主要价格的掌握在少数购房团、地方政府、房产开发商销售商手中。这三方的利益决定了房价的走向，少数购房团和房产开发商销售商几乎是穿一条裤子，希望涨价，而政府希望稳定市场，所以房价最多是保持合理增长，一下掉不下来。
　　 
　　麻智辉认为，真正要让房价挤掉水分，是有办法的：最根本的是政府大量兴建经济适用房，从国外成功的经验看，80%是经济适用房，20%是商品房，我们离这种格局还比较遥远；最有效的是银行断掉一些开发商的“奶”，目前，国家正采取多种银根紧缩措施。(周建森)