■新闻由头

　　今视网讯 从2003年开始，南昌房地产市场进入了旺盛期，特别是商业地产的开发，导致房价一个劲地飚升。在经历了“超常规、跨越式”的发展后，人们蓦然发现，当红谷滩、象湖新城的购房者还在为晚上黑灯瞎火、打车购物困难犯愁时，南昌房地产的开发正在向东、西、南、北方向延伸。
　　     
　　在明眼人看来，南昌这个位居内陆的二线中型城市，其城市配套及功能辐射范围，远远没有达到现在房地产开发的范围。没有现代都市生活的基本配套及交通、消费、教育、医疗等硬件功能化设施，也就意味着人气不旺，意味着“物有不值”。
　　     
　　“十一”前，央行和银监会联合下发紧急通知，宣布将第二套房及以上的贷款首付比例提高至40%，而且房贷利率不低于基准利率的110%。随着各种宏观调控政策的出台，不少炒房族被套牢，按揭压力大于升值带来的喜悦，房屋不能脱手就意味着所谓的升值也只是“纸上富贵”。这一现象让不少嗅觉敏感的投机客惊呼：南昌炒房已经进入高风险期。

　　■社会反响

　　房屋升值没有幸福感
　　 
　　在南昌市公安局工作的小熊原本和父母合住在福州路的一套两居室内，周边楼堂馆所、医院学校林立，可谓是住在城区的中心地带。两年前，小熊和女朋友结婚，为了迎接即将出生的孩子，他想购置一套自己的房子，可晃眼过去，南昌市区的房价一路飚升至每平方米4、5千元。
　　    
　　城市中心区的房价高得让人咋舌，凭夫妻二人的收入，小熊夫妇去年下半年决定在离南昌县莲塘镇中心还有数公里的贵都国际华城买了一套90多平米的中型房。一年不到的时间，这个入住率相对较低的偏远楼盘，房价升值将近40%，这让小熊大吃一惊。
　　     
　　然而，“房屋升值”的二人并不开心，小熊告诉记者，从家到上班的地方几十里路，一路换乘几趟公交车，单程就要一个半小时，遇到堵车还经常上班迟到。南昌不可能像北京、上海等大型城市开通地铁和轻轨。“升值只是纸上富贵，没什么幸福感，你不可能卖了现在的房子再去买其他的房子，再说，你的房子涨价了，其他的房子也在涨价。”

　　城市功能辐射范围有限
　　    
　　江西某房地产广告代理公司经理涂水生告诉记者，现在南昌周边的土地基本上被买光了，能够拿出来开发的土地越来越少。市区商品房价格每平方米超过5000元基本上没有投资价值。考虑开发远郊和县区，连公交车都不通的楼盘，缺乏现代都市设施，不能称为真正意义上的卫星城，失去的是长远的投资价值。“
　　 
　　涂水生还表示，南昌炒房已经进入了一个高风险期，目前之所以造成这种畸形的现象，主要是前期开发商大量囤积居奇、捂盘销售、炒作营销概念造成的。另外，房屋中介不停地通过广告、虚假信息“测试”和“推高”房价，导致了市民盲目跟风的心理。
　　 
　　他分析认为，南昌炒房进入高风险期是有一定客观性的。城市经济基础和地理位置，决定了功能化辐射能力的有限性。南昌真正的经济腾飞是从2002年开始，短短五年的时间，城市面积几乎扩大了2-3倍，框架搭起来了，但配套化硬件设施并没有完善，“即便是政府大力扶持的红谷滩新区及艾溪湖昌东板块，在2010年之前，空置的房屋面积仍可能比入住的面积要多，更不要说连个医院和学校都没有的象湖新城了”。

　　炒房者可能炒成“房奴”
　　 
　　浙江东阳人萧建军几年前就开始在南昌炒房，手中高峰的时候曾经握有13套房产，但今年国庆前后，他除了留有中心城区的两套房产后，全部抛售套现了。他告诉记者，国家政策面越来越不明朗，加息加税频繁，市民房价承受能力差不多到了极限。
　　 
　　在象湖新城奥林匹克花园炒房的陈阳（化名）也在开始抛售自己手中的房产，套现投资其它领域。陈阳的看法是，象湖新城位置相对不处于核心区，其住宅产品的资产升值幅度也已经达到高位，未来三年的房价也许都不可能突破现在的价格，抛盘及时变现是最安全的选择，至少可以保住现在的收益率及赢得投资时间。
　　 
　　“不管是全国性的，还是区域性的，泡沫来了就看谁接力接到最后一棒，新楼盘入住率低，捂盘销售、抬高房价最大获益的是开发商和银行，我们炒房的人抗风险能力有限，出租又出租不出去，要避免成为‘房奴’，就只有及时抛售，见好就收。”陈阳似乎已经提前察觉到了“房灾”的危险性。

　　政府声音

　　政策调控平衡房价虚高

　　“十一”前，央行和银监会联合下发通知，宣布将第二套房及以上的贷款首付比例提高至40%，而且房贷利率不低于基准利率110%，同时叫停加按业务。这对房产投资者影响最大，频繁的转手变得困难。
　　    
　　南昌市发改委相关负责人表示，为调整和平衡商品房价格，地方职能部门今年也做了很多工作，比如扩大经济适用房的投资，南昌近1年的经济适用房超过以前10年的总量，降低廉租房申请门槛，并扩大保障的覆盖面等。
　　   
　　该负责人还告诉记者，仅今年1－4月份，南昌经济适用房投资增长454.7%，办公楼投资下降66.3%，而投资的这些项目大部分都已经在施工建设中，一旦上市，绝对会对现在的楼市过热、“有价无市”现象产生冲击。另外，南昌廉租房制度因政府重视、体系较完善、受益面和受益度较大，还一度受到国务院有关部门的重视和肯定。

　　■专家观点

　　房产投机应回归理性

　　江西师范大学肖华忠教授认为，“房灾”或许是个比较夸张的说法，但并非没有一点可能性。从“有价无市”、“楼市泡沫”、“加息频繁”这一层面来说，相当比例的投机客，开始放弃炒房，或许也是出于迫不得已。“先来的有肉吃，后来的汤都没得喝，在这种状态下，大多数开发商不愿扮演投资者角色，而炒房者往往要比开发商承受更多的风险与压力。”
　　     
　　肖教授告诉记者，之前房价飞涨背景下的短线投机，不利于市场的整体的健康发展，房贷新政的实施，相当于央行按每次27个基点的加息力度，加息了7.5次，利率提升力度非常明显，第二套房购买者将因此导致年利息支出提高30％左右。在信贷新政下发执行后，“疯狂”了几年的南昌房地产投资，也应该回归本位改变投资策略，向理性发展了。
　　    
　　他表示，贯彻实施国家宏观政策，是抑制和平衡房价虚高的前提保障，另外就是要拓宽市民的投资渠道，引导资金从过热的炒房投机领域流向新的投资领域。

　　■记者手记

　　“炒房”的拉抬作用，导致众多南昌这种二三线城市呈现房价飙升异象。因此，跟风者不能不警惕其中的风险：当一个城市大部分住房变成炒作牟利的对象时，价格偏离价值，“击鼓传花”的游戏一旦停住，接盘者将得不偿失，甚至损失惨重；如果通过银行按揭贷款，银行也随时可能成为负资产的“埋单人”。
　　      
　　据了解，原本“银九金十”的商品房销售旺季，南昌的不少楼盘和二手房市场却出现了成交量锐减、疲软之势，这让一些敏锐的市场人士，提早嗅到了防范风险。

　　笔者以为，与北京、上海大城市相比，内陆中小城市房价飙升将带来更多问题：相比之下，中小城市经济总量小，大量住房落到炒家手里，等于被资本“绑架”，造成真正购房入住者望而却步；同时，中小城市住房保障制度往往落实得更不到位，与当地居民收入脱节的房价使他们望房兴叹，成为市场失范的受害者。(罗时刚 陈柯)