■核心提示

　　今视网讯 9月27日，央行、银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，房贷新政策犹如一颗“炮弹”，在南昌房产市场引起热烈讨论。
　　 
　　这其中最大的亮点就是，对贷款购买第二套(含)以上住房的借款人，最低首付款提高到4成，贷款利率也不得低于基准利率的1.1倍。而且，规定借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　■各家银行等待总行的细则通知
　　 
　　《通知》让老百姓最关注的几点，是对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含二套以上）住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。另外，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
　　 
　　记者在南昌市多家银行采访发现，不少银行对此比较谨慎，并表示正在等待总行的通知。虽然知道新政策出台，但由于没有具体细则，所以不便接受采访。

　　■界定“第二套房”的疑问
　　 
　　作为此次房贷新政，《通知》强调：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含二套以上）住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。涉及到的关键问题是何为“第二套房”，不少媒体和购房者都存在这个疑问，这也是引起讨论的一个关键话题。
　　 
　　如果之前的一套房子的贷款已经还清，又或是单位分配了一套住房，这些情况下再购买住房，是否是按照购买第二套住房来执行首付和利率？如果夫妻双方用各自名字分别购买一套住房，同一家庭内的子女和父母分别依不同人的名义购买第二套、第三套，甚至是更多套住房，是否被视为“非第一套住房”？

　　■按照是否贷款来界定“第二套房”
　　 
　　就如何界定“首套自住房”和“第二套（含二套以上）住房”？在《通知》发布后不久的记者提问中，中国银行业监督管理委员会有关负责人解释称，《通知》原文中开头就有“对已利用贷款购买住房”的字样，也就是说，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套（含二套以上）住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。
　　 
　　工商银行省分行某网点的小何说，《通知》要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含二套以上）住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则，在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。
　　 
　　意思就是，根据央行的个人征信系统来判断贷款人申请的是第一套还是第二套房贷。如果贷款人在个人征信系统里有过房贷记录，接下来的房贷就将视作第二套房贷，否则就算第一套住房。

　　■难以抑止有实力的炒房者
　　 
　　央行保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显，新政策真正影响的是贷款投资多套房产的投资者，”红谷滩某楼盘的一位销售顾问这样对记者表示。但是，事实真的是这样吗？
　　 
　　记者发现，《通知》中并未谈及用现金购房的一些约束，也就是说，如果之前买了多套住房，但都是用现金一次性支付，并未涉及到贷款这一块，新政策对这种有实力的炒房者就没有约束。
　　 
　　另外，房贷有一个重要的环节是房屋抵押的估值问题。银行首付即使提高到40%、50％，倘若房屋的评估体系不严格，炒房者照样可以从银行贷到资金。比如，南昌市青山湖区某楼盘的300平米的复式房，买入价是200万元，最终估值却高达300万，即使首付提高到50%，它仍可以从银行贷到150万元，付完真正的首付100万后，剩余的50万可以拿来继续炒房。
　　 
　　话又说回来，即使第二套、第三套住房的首付和利率提高，但如果炒房仍有利可图，炒房者就不会因此灭绝，最多以前能炒10套，现在炒8套就是了。

　　■南昌白领购二套房难度加大
　　 
　　这次的《通知》中规定的一点很重要，“借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”对于通过银行贷款购房的，房贷新政策对想改善住房条件的南昌白领阶层来说有点压力。
　　 
　　取平均值，比如一位白领的月收入为4000元，他已经通过贷款购买了一套小户型。随着家庭人口的增加，想改善居住条件，欲在青山湖旁（单价6000元）购买一套150平米售价为90万元的三房。首付4成为36万，贷款为54万，按照增加10％的月供利率计算，月供为2450元，远远超过了其月薪的50％。按照规定将无法获得贷款。这样的放贷新政将抑止欲改善居住条件的一部分人的购房需求。

　　■假如炒房有利可图就有人接着炒
　　 
　　此次的新政策，央行目的很明显，是为了控制炒房者，抑止房地产价格的过快上涨。但是业内人士却对此并不乐观。
　　 
　　“提高首付和加息都是想抑制炒房者，但是销售形势的好坏，不应该在于对消费需求的压制，而应该在于调节供求平衡。”青山湖区某楼盘的营销经理表示，只要供求关系在这里，想买房者仍然占多数，仅仅依靠这个政策，房价很难降下来。
　　 
　　中介公司“中环地产”的一位营销员小李告诉记者，“对于炒房的人来说，房价的上涨速度和其增加的投入成本都会进行权衡，哪个更划算？如果房价继续保持快速上涨，炒房仍然有利可图，新政策对炒房者的牵制作用就不大。”

　　■南昌“十一”会出现抢房潮吗
　　 
　　央行和中国银监会共同发布《通知》时，并未说明新政从何时开始实施。而面对突然的新政，各家银行正在制定相关的实施细节，不少银行表示实施细则可能会在黄金周过后出台。
　　 
　　于是有一种猜测出来了——“十一”期间南昌是否会出现抢房潮，赶在这个新政策出台前购上第二套、第三套住房？中环公司的小李认为不排除这个可能。他认为，对于用贷款购房的中小炒房者，新政策因为有一定的抑止性，因此很可能这部分的投资者会在末班车的时候抢购。
　　 
　　象湖新城某楼盘的营销小姐，对“十一”黄金周的销售情况看好。她告诉记者，“新政策的出台，可能会使得想换房居住的人加快购房速度。”而一位购房者则表达了不同的看法，“看来国家开始对房地产下重拳了，我可能会选择观望一阵子”。

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　　客户蜂拥搭政策“末班车”
　　 
　　对于央行和银监会下发的购买第二套住房首付比例提至四成、利率提高为基准利率的1.1倍的新规，各银行是从29日开始严格审核二手房贷款人的征信度，这就使28日又一次成为“政策末班车时间”。
　　 
　　对于二次贷款买房的客户而言，新政的执行不仅让其首付款多了几万甚至十几万元，并且今后每月的还款额也比从前多了15%以上。
　　 
　　28日一天，很多已经签订二手房合同的买家开始慌忙收集贷款所需的证件，第一时间交到了中介公司。

　　中介电话咨询比平时多一倍
　　 
　　记者29日上午从中大恒基、筑家地产等多家中介的金融部了解到，28日一天，向银行递交的证件比平时多了6成以上。以往，都是中介公司催促买方赶紧准备证件，可买家不慌不忙；而28日却相反，客户们追着中介公司询问都需要哪些证件，自己好赶紧在当天准备齐全。
　　 
　　“电话就没闲过。”中大恒基金融部的工作人员告诉记者，该部门当天所有电话的咨询量比平时多了一倍以上。(谢俊 陈柯)