今视网讯 住房公积金贷款出现了7年来的首次负增长，住房按揭贷款还多放少，房贷险退保人数增多。国家及地方出台一系列房产新政策后，南昌房地产市场悄然出现一些连锁反应。19日，江西13家地产商联合向全省1698家房地产开发企业和销售代理企业发出10条倡议，包括：不炒作楼盘，不哄抬楼价。那么，一段时期以来南昌房产居高不下的真正原因是什么？

　　公积金贷款出现负增长

　　住房公积金一直被认为是南昌楼市的助推器，自1998年以来，南昌市住房公积金贷款就一直呈现快速增长势头。去年年底，南昌市累计归集住房公积金18.97亿元，帮助15040户家庭圆了住房梦。仅2004年，住房公积金归集额达4.82亿元，当年发放的住房公积金贷款达到7亿元，住房公积金存贷比率近70％，远远高于全国平均水平。
   
　　但今年，南昌市房管局公积金管理中心在进行季度“盘点”时发现，该市住房公积金贷款发放量及申请贷款人，7年来首次出现负增长。1至3月份，共发放贷款25507.24万元，户数为1827户，分别比去年同期下降17.17％和20.18％。

　　住房按揭贷款还多放少

　　今年3月17日，央行对住房按揭贷款利率作出调整以来，南昌市住房按揭市场出现了还多放少的现象，以及提前还贷的现象明显增多。
   
　　根据中国工商银行江西省分行提供的一份统计报告显示：去年4月份，该行收到的住房按揭贷款还贷量为3572万元，而今年4月份这个数字则上升至5805万元。同时，该行去年4月份发放了住房按揭贷款1.468亿元，而今年4月则只有8300万元。而中国银行江西省分行统计表明，与3月份相比，该行４月份回收贷款增加了19.46％，而增加的部分多数为提前还贷的市民。而且，提前还贷也“伤害”到了房贷险市场。

　　房价上涨的背后原因

　　那么，南昌房价持续上涨的背后原因是什么？尤其是推出一系列政策后，房价为何还是居高不下？来自南昌市统计局的说法是：1．市场需求旺盛。除了本地人外，近年来，涌入大量来昌购房置业的外地居民。2004年，外地居民在南昌市市区购买住房占市区住房交易总量的26％。想想，去年有20万人成为南昌市新增的城市人口，出现这么高的购房比例，也就不难理解；2．开发成本增加。一方面土地成本更高了，自2002年，南昌实行土地挂牌拍卖后，谁出的价格高，谁就能竞得，这使得土地价格一年比一年高。去年，南昌市挂牌出让了3000多亩土地，今年则将达到4500亩左右，对政府来说，这也是一笔大收入。但对开发商来说，无疑使成本增加，最终只好转移到购房者头上了。另一方面，建材、水泥等相关建筑材料也涨价了，这使开发成本增加了；3．是少数楼盘价格增长过快，有的楼盘地处市区繁华中心，有的处于著名学校旁，使得一些有特殊需求的市民看好这些楼盘，不惜高价抢购。

　　省统计局有关人士分析认为，目前南昌房价不会跌，其原因是，一方面城市基础设施投资逐年加大，而这又使地皮升值，地皮涨了，房价肯定降不下来，最典型的便是南昌红谷滩这个片区。另一方面，从经济学规律来看，当人均GDP处于8000美元时，房价将跌，而在1000美元左右时，房价会呈上涨态势，江西乃至南昌正好处于这一水平。

　　而一位专家则分析说，眼下，政府其实不愿意看到房价下跌，住房消费其实也是一个很重要的经济增长点。