“城中村改造好呀，村办企业发展更有劲了，我也变成货真价实的城市人了！”12月20日，阳光里83岁的罗福云掩不住满脸的笑意。

　　罗婆婆是武汉市汉阳区十里铺村五组村民。今年9月11日，武汉市决定在两年之内，对处于二环以内的52个村进行综合改造。根据武汉市2010年城市规划，这些村集体土地全部在规划用地之列。城中村改造首批试点15个村，罗福云所在的十里铺村是其中之一。

　　武汉“城中村”改造方案目标为：一是改制，转变村集体经济为符合市场经济体制和现代企业制度要求的企业；二是撤村，依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会。在此基础上，改革户籍制度，将村民农业户口变为城市居民户口，并纳入城市社会保障体系。

　　武汉市政府办公厅副主任、城改办主任高丹彦接受记者采访时称，截止到12月上旬，全市已有6个村完成了村集体经济改制。今年内，15个试点村将全部完成改制。

　　十里铺村改制样本

　　作为此次改造方案起草主要参与者之一，武汉市政府政研室处长叶齐伟认为，城中村综合改造，主要难处有二：一是村民转变为居民后，社会保障问题如何解决，在村集体经济组织中所享有的权益能否得到保证；二是村民房屋拆迁，能否得到合理补偿。

　　叶齐伟认为，问题的解决，关键是要对村集体经济组织进行改制。

　　十里铺村无疑是改制的先行者和受益者。该村地处汉阳区西大门，318国道和汉阳大道交汇处，交通便利，商贸发达。全村608人，有建材市场、酒店等村办企业。

　　1996到1998年间，该村企业基本为粗放型管理，所需资金由村委会出面贷款，盈利则归企业。由于公司治理机构不健全，全村近20家企业，绝大部分处于亏损状态，村委员欠银行贷款高达1200万元。

　　该村党委书记兼十里铺商贸股份有限公司董事长刘启社告诉记者，2002年，十里铺村自行改制，成立十里商贸公司，将盈利状况较好的村建材装饰市场等纳入公司，注册资本金100多万元，共有1100万股，其中村委会拥有320万股，村民投资成立的4家子公司占有780万股。

　　此后，村里又陆续办起了几个法人治理结构完善的公司。村两委也进行了明确分工，村党委主抓经济工作，村委会负责日常事务管理。

　　刘启社说，尽管2002年改制时市里政策尚不明朗，改制并不彻底，村里仍尝到了甜头。

2003年，全村实现经济总量4.8亿元，利税4147万元，人均纯收入达到2万元。按照2004年村里公布的分红方案，罗老太个人参股的装饰市场三期和工贸家电公司，年终可分红8800元，再加上村集体分红2000元，过年费3000元左右，退休金每月200多元，她今年可得收入1.6万元左右。

　　刘启社坦言，因为有改制基础，此次村里的新一轮集体经济改制进展顺利，涉及到的村民转为居民后的社保和拆迁还建问题也比较顺利地得到了解决。

　　村里将未改制进入十里商贸股份有限公司的集体资产经过量化，评估为3000万元，即3000万股，加上公司成立之前分配给村民的3200万股，共计6200万股。按照工作年限、村龄等综合因素，将这些股份量化到每个村民头上，村民的社保，由村里一次性缴纳。

　　在村民房屋拆迁还建方面，十里铺村将按武汉市规定“户均300平方米进行，不足部分村民按市场价购买”的方案实施。

　　刘启社透露，村湾改造将与房地产开发商协商，根据规划进行，“这不是很难的事”。

　　武汉方案

　　十里铺村只是武汉市“城中村”综合改造进展的一个缩影。

　　据了解，武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人，土地总面积200平方公里。

　　2003年1月，新当选的武汉市市长李宪生承诺，积极稳妥解决“麻木”问题，并着手研究城中村综合改造工作。6月，“麻木”问题的成功解决，大大增强了武汉市决策层改造城中村的信心。2003年8月底，李宪生带队调研城中村，经过近一年的酝酿、论证，今年9月，城中村综合改造工作正式启动。

　　按照李宪生的说法，城改要“依法行政，有情操作”，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。

　　有专家指出，“武汉方案”有别于其他城市仅对村民的居所进行改造和改建，而是将村集体经济组织改制和村民转变身份等同时进行。

　　根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市城中村分为三类：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。

　　按照方案，村集体经济组织改制新成立的股份公司，根据村民的村龄及对村里贡献大小等综合因素考虑，将股份量化到个人，进行张榜公布，直到无异议方可推进。在改制中每做一项工作，除公示外，还让村民代表以实名签名方式表决，否则将无效。市体改委钱辉透露，目前全市已有几个村成立的新公司完成了工商注册。

　　村民社会保障资金筹措问题，武汉市劳动社会保障局彭燕娥介绍，来源于多个方面：一是政府征地，付给村里的土地补偿金；二是村办企业和实体创造利润的积累；三是现有土地资产出让收入及村资产抵押贷款等方式。此外，市政府还承诺，城中村今后社保的缺口资金，由市区两级政府共同承担。

　　在村民的房屋拆迁还建方面，武汉市规定按户均300平方米进行，不足部分村民按市场价购买。对A类村，以改制后的经济实体自行实施改造；B类村以项目开发方式实施改造，原则上将土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及建设新区的还建用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用地，四是储备用地；C类村以统征储备的方式实施改造。

　　叶齐伟介绍，为了保护开发商的前期投入，保证全市土地市场健康发展，本次改造不允许协议批租用地，而是以挂牌底价的形式，谁先与村委会签有协议，谁就拥有优先权。对部分经济困难的村，市区政府在出让金收入方面可以给房地产商补偿；如果改造成本大，土地成本高，开发商的工作难做，可在出让金方面由市区政府支出，而配套设施也由政府来完成，从而进行调控。

　　此外，武汉市还规定，城中村村民转居民后，在两年内还享受农村计划生育二胎政策。

　　全新思路？

　　事实上，城中村改造，一直是众多城市决策层面对的老大难问题。此前，广州、深圳等城市，均进行了大规模的城中村改造，但在推行过程中，仍觉困难重重。

　　有专家认为，武汉方案的启动，给国内各城市大力推进的城中村改造工程提供了一种全新思路；“武汉方案”有别于其他城市仅对村民的居所进行改造和改建，而是将村集体改制和村民转变身份等同时进行。

　　广东社科院经济研究所所长刘品安分析说，武汉能否完成改造任务，取决于政府能否给予村民合理的补偿及这些人今后的收益如何保证。

　　湖北省社科院一名专家认为，武汉城改的底气是村民的社会保障问题解决了，“村民参与改造的积极性自然就高了。”

　　在叶齐伟看来，武汉相较于深圳、北京等城市，经济规模和流动人口均较少，村民私房面积相对较小，改造成本低。

　　刘品安也认为，广州、深圳的城中村，众多外来打工者无房可住，不少房屋并非村民所盖，而是基层官员和有钱人所建，拆迁时涉及到利益补偿难度较大。

　　“若不加以扼制，村民抢建私房成风，楼层越来越高、面积越来越大时，将会重蹈广州、深圳覆辙，增加改造成本。”叶齐伟如此解释武汉这次铁腕整治城中村的动因。

　　归根到底，问题核心直指城改涉及到的社保和拆迁还建等的大笔资金来源。

　　武汉方案中，A类村由改制后的经济实体自行改造；B类村以项目开发的方式改造；C类村以统征储备的方式改造。也就是说，资金需要村民和村委会自筹。

　　有专家表示，武汉方案是建立在城中村土地市场化处置，和村集体经济改制之上的，这是村民转变为城市居民之后利益保障的基础。或者说，这是用土地资源换取改造资源。

　　但据记者了解，武汉147个城中村，地理位置和村集体经济状况存在很大差异。

　　一位不愿透露姓名的村支书对记者说：“我们这里有富村，也有穷村；所处的地理位置也不一样，有在繁华路段的，也有地处偏僻的；富村集体经济强，可以自行改造，地处繁华路段的村可以招商引资；而穷村和偏僻村，改造资金就肯定会出现些问题。”

　　江汉区“城改办”副主任张辉告诉记者，该区处于商业黄金地段，对城中村改造基本上不进行还建，实行拆迁成本货币化，从土地收益金中对村民进行补偿。而团结村，早在两年前，就建立了村民公寓，将村民按统一规划安置居住在一起。

　　一位村支书告诉记者，“城中村”改造，资金问题是关键。而争取到项目，与有实力的开发商合作，一方出土地，一方出资金共同开发，是很多村都愿意采取的模式。村可以把新开发的房产一部分用于安置拆迁户，一部分进入房地产市场赚取利润。

　　叶齐伟称，土地较多的B类村可进行房地产开发，以还建面积1：1或者1：1.5比例给予开发用地。在15个试点村，目前万科和广东广电集团等几个开发商有意合作开发。

　　记者在采访中了解到，虽然目前武汉市里出台了一些优惠政策，但“穷村”“偏僻村”仍为改造资金担心。

　　不过，有官员向记者表示，开发用地、储备用地的土地出让金、增值收益，将主要用于基础设施配套建设，其中部分划转给所在区财政专户储存，部分由市政府统筹使用。

　　人们的另一担忧是，城中村改造是否会对当地房地产业造成冲击？叶齐伟认为，改建工作将是一个与城市发展相衔接、较为漫长的过程，可分期分批进行，对当地房地产市场冲击较小。

　　上述专家认为，武汉的城中村综合改造刚刚启动，实际运作效果尚待检验，要在两年内完成改造任务，还将会面临许多困难。

　　·编者按·

　　“城中村”，作为城市化进程的产物，其改造不仅意味着物理和空间形态上的重建，更意味着相关产权的重新界定和社会关系网络的重组。

　　而深嵌在城中村背后的城乡二元制度结构，尤其是城乡土地制度差异和国民待遇差异，加上市场力量急速拓展中形成的利益集聚网络，使得城中村改造日益成为一项资源耗费巨大的社会工程。

　　由此，城中村的改造过程是一个筹措运作资金和利益博弈的过程，如何均衡各方利益，创造共赢的合约安排，保证改造的顺利和成功，政府作为管制者和博弈中的主导力量，身负重责。

　　武汉城中村改造，通过将村集体经济改制和村民身份转变并行，试图在城市经济发展和社会公正之间谋求新的平衡，而未来的后果，有待我们进一步观察。（聂春林　鲍文娟）