|
近日，北京各楼盘一改以往“死撑”的姿态，开始出现打折促销迹象，且态势愈演愈烈。另据媒体报道，继万科在广东的部分住宅出现大幅低价开盘以后，万科在成都的住宅也以低于周边房价30%开盘。人们不禁要问：房价大跌真的开始了？
房价下跌，大势所趋
从宏观上看，首先，这是房地产行业自身发展的需要。自2003年以来，中国房价开始进入一个快速上升期，2007年涨幅更是惊人。房价的暴涨，固然离不开刚性市场需求，但更多还是缘自于一种人为的市场炒作，这对整个房地产行业来说，无疑很危险，楼市有必要进入一个自我调整期。
其次，这是政府顺应民意，破解民生难题的需要。正如广州某官员所言，在当下房价问题已不仅仅是一个经济问题，而是一个政治问题。近年来，房价的上涨幅度已大大超过普通居民的消费水平，面对高房价，就连白领阶层都只能望房兴叹，何况普通工薪阶层？住房难也理所当然成了当前各级政府面临的首要民生难题，平抑房价自然也就成了民生工作的重中之重。
再次，席卷美国的次贷危机及其带来的严重后果，更进一步坚定了政府调控楼市的决心，促使政府出台更严格的措施调控房价，确保社会稳定和经济运行的安全。
从具体政策层面看，中央出台的系列调控政策无不直指楼市弊病，无论是“90/70”政策、第二套房贷政策还是实行从紧的货币政策等，都将有力打击市场各种投机炒作行为，抑制房地产的投资冲动，促使楼市更加健康趋于理性；此外，随着各地加快推行经济适用房、廉租房等保障性住房的建设力度，住房供需矛盾无疑会得到初步缓解，而这也必将促使房价逐步回归理性。
梦想房价暴跌可能会失望的
房价回调的趋势固然不可逆转，但期待楼市暴跌恐怕还是会失望的。在今后相当长一段时间内，对于普通百姓来说，购买商品房还是一个难以企及的梦。供需矛盾短期间内难以缓解是一方面，此外还有其它几方面的原因。
其一，房地产开发成本较先前大大增大，具体体现在土地成本的增加。楼市的火暴，房价的疯涨，让开发商看到了其中的暴利，因而不计成本拿地的现象也比较普遍。如2007年8月，苏宁环球拍得上海“黄浦区163街坊地块”，成交价高达44.04亿元，相当于每平方米6.6927万元。这虽然是一些极端的例子，但在房地产行业“面粉贵过馒头”的现象还是比较普遍。如此，房价又真能降到哪儿？
其二，房价暴跌未必符合楼市调控初衷。正如建设部一位官员所说，建设部总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。在楼市调控问题上，其实最理想的状态就是“软着陆”，这样既不伤及房地产行业及相关产业，又不影响中国经济的发展，避免引发金融风险。
其三，房价下跌过大，来自地方政府的阻力也会相应增加。在当前房地产成为一些地方支柱产业的情形下，房价下跌过快，无疑会影响到地方的财政收入。因为房价于地价相联动，房地产行业不景气，土地出让价格势必回落，短期内地方政府收入无疑会受到影响，用于廉租房建设等民生财政支出也会减少。此外，还不排除房地产开发商与一些地方官员存在利益纠结。因此，在今后较长一段时间内，地方政府“卖地生财”的思路还将持续，房价短期内大跌不太可能。
百姓“住有所居”目标如何实现
房价不会出现暴跌，百姓收入增长又有限，中央提出的“住有所居”目标如何实现？
从今后总体住房趋势来看，大致有两种思路。一是规范房地产市场，大力发展商品房。这样既能满足市场上一批中高端消费群体的住房需求，又能建设出一批高质量的商品房，有利于打造具有竞争力的房地产品牌；此外通过征收物业税、土地出让金等手段，还有利于实现社会财富的再分配。
二是增加土地供应面积，大力建设双限房以及经济适用房廉租房等保障性住房。政府可以通过政策优惠等方式鼓励开发商参与这类住房的建设，以满足中低收入群体的住房需求。据国家发改委公布的数据显示，2007年1―6月，全国住宅完成投资同比增长30.8%，其中套型面积90平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的19.5%，因此，在这方面政府还大有可为。当然，完善政策性住房保障体系，严格规范该类住房的申购人群，严格审核申购人资格，确保住房申购领域的公平、公开、透明同样重要。
从根本上说，政府调控房价的目的不是为了扼杀房地产行业，而是为了规范其发展。所谓调控，从政策的本意来说也只是为了抑制房价上涨过快，而并非意味着一定要让房价零增长，甚至负增长。因此，说句刻薄话，当前房价降与不降、降多降少，对于普通百姓来说意义又有多少呢？即便北京五环内房价降为10000元/平方米（国家发改委最近发布的全国36个大中城市去年12月份商品房集中成交平均价格显示，北京当月房价环比增长了0.42%，并以每平方米14470元的商品房成交均价居36个城市之首。）又岂是普通工薪阶层所能问津的？
关注房价涨跌固然重要，但对于普通百姓来说，或许更值得关注的还是政府开发建设了多少经适房、廉租房，而这或许才是普通工薪阶层的梦想所在。(吴定平)
|
